Rätt att säga upp hyresavtal på grund av störande bygge

 
Störande byggnadsarbeten har gett en lokalhyresgäst i en galleria rätt till förtida uppsägning av hyresavtalet.
Detta enligt ett avgörande i Högsta domstolen. 

En sportbutikskedja tecknade avtal om hyra av en butikslokal i Entré Malmö. Köpcentret och lokalen stod klara för inflyttning 2009 och inflyttning skedde i mars. Sportkedjan hyrde i sin tur ut lokalen till en andrahandshyresgäst, vars rörelse drevs under samma namn.
Hyresgästen och hyresvärden tecknade avtal med avtalstiden tio år från tillträdet.

2013 inleddes en ombyggnation av gallerian. Värden uppgav till hyresgästerna att arbetena i huvudsak inte skulle bedrivas under ordinarie öppettider.
Men hyresgästen upplevde störningar i form av bland annat nedmonterade innertak, borttagna golvplattor, att rulltrappan utanför butiken tidvis var avstängd och att besökarna i köpcentret periodvis fick periodvis röra sig i smala provisoriska gångar, som i vissa fall var avspärrade.

Störningarna medförde att hyresgästen deponerade en del av hyran för första kvartalet 2014 hos länsstyrelsen.
I mars 2014 sade andrahandshyresgästen upp sitt hyresavtal med sportbutikskedjan, som i sin tur sade upp hyresavtalet med hyresvärden samma dag.
Som grund för den förtida uppsägning angav butikskedjan att ombyggnationen medfört hinder och men som utgjort en väsentlig brist i nyttjanderätten. De lämnade lokalen april 2014.

I juni 2014 förklarade hyresvärden att butiken förverkat sin hyresrätt förverkad på grund av avtalsbrott.

Tingsrätten och hovrätten har ogillat värdens talan angående krav på hyra och skadestånd. Domstolarna har funnit att lokalen till följd av ombyggnationen inte varit i fullt brukbart skick och att hyresgästen haft rätt till hyresnedsättning med 40 procent för första kvartalet 2014.
Domstolarna har vidare funnit att bristen i nyttjanderätten varit av väsentlig betydelse, varför butiken haft rätt att säga upp avtalet i förtid.
Hovrätten ansåg att det sammantagna intrycket, bland annat filmer från olika skeden av byggnadsarbetena, att centret i stor utsträckning var en byggarbetsplats.

Högsta domstolen fastställer hovrättens domslut. När hyresgästen sade upp hyresavtalet hade ombyggnadsarbetena pågått i cirka åtta månader och lett till stora störningar av hyresgästens verksamhet. Trots att arbetena hade pågått under lång tid var det inte möjligt att förutse när de skulle vara färdigställda. Detta medförde enligt Högsta domstolen att hyresgästen hade rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

Enligt Högsta domstolen handlar det främst om att avgöra om bristen innebär att hyresgästen i huvudsak berövas vad hyresgästen hade rätt att vänta sig enligt hyresavtalet. Storleken på en hyresnedsättning är beroende av det avbräck i nyttjandet som bristen för med sig. Ett riktmärke vid beräkningen bör enligt Högsta domstolen vara att förhållandet mellan hyran efter nedsättningen och den avtalsmässiga hyran svarar mot förhållandet mellan nyttjanderättens faktiska värde och det värde som nyttjanderätten skulle ha haft om lokalen hade varit i avtalsenligt skick.

Hyresvärden ska också betala ersättning för motpartens rättegångskostnader i Högsta domstolen, 195 000 kronor.

 


 

 

Relaterade artiklar

Tidningen

ByggFakta Sverige, etablerad 1989, vänder sig till personer som har ett professionellt intresse av byggmarknaden, dess företag, trender, produkter och tjänster.

Läs mer