Kommunala bostadsbolag tappar positioner

De kommunala bostadsbolagens nyproduktion låg länge på en relativt stabil nivå och väsentligt högre än de privata byggherrarnas. Men de senaste fem åren har marknaden ändrat karaktär i takt med att de kommunala bostadsbolagen tappat sin marknadsledande position till privata företag som i stort sett tredubblat sin produktion. Det gäller framför allt större kommuner men tillväxten av privata aktörer är märkbar också i mindre kommuner.  

De kommunala bostadsföretagens marknadsförutsättningar ändrades i grunden 2011 när riksdagen beslutade att bolagens verksamhet i fortsättningen skulle drivas som kommersiella fastighetsföretag baserat på affärsmässiga grunder i stället för det tidigare självkostnadsperspektivet med bostadspolitiskt fokus. Därmed kom också de kommunala bolagen att konkurrensutsättas i betydligt högre utsträckning än tidigare.

Det har påverkat företagens produktionstakt negativt. Byggstarterna efter 2011 har visserligen ökat men i långsam takt. De marknadsmässiga förutsättningarna i form kan knappast ha verkat återhållande på de kommunala bolagens produktionsvilja. Särskilt inte som de flesta kommuner uppgivit till Boverket att det råder bostadsbrist.

Det finns som vanligt betydande regionala skillnader. Men i stora drag gäller att de kommunala bostadsbolagens byggtakt saktat av betydligt i de tre storstadsregionerna. Medan de i övriga regioner generellt sett ökat byggtakten kraftigt. Under perioden 2000 - 2009 byggstartades omkring 19 000 lägenheter i storstadsregionerna och 15 000 lägenheter i övriga regioner. Därefter blev det uppenbarligen problem för de kommunala bolagen i storstadsregionerna som 2010 - 2019 inte byggstartade mer än knappt 25 000 lägenheter medan byggstarterna i övriga regioner fördubblades till 30 000 lägenheter.

Stockholmsregionen är som vanligt ett problem. Produktionstakten har visserligen ökat de senaste åren men sett över en lite längre period framträder en mycket svag marknadsutveckling. Under tioårsperioden 2000 - 2009 påbörjades omkring 12 000 lägenheter. Tioårsperioden efter 2009 påbörjades 11 000 lägenheter enligt Byggfakta.

Och det är i första hand Stockholms kommun som har en anmärkningsvärt svag utveckling. Under tioårsperioden 2000 - 2009 byggstartade de tre kommunala bostadsbolagen 9000 lägenheter som under den senaste tioårsperioden minskade till knappt 7 000 lägenheter. I övriga kommuner i regionen ökade byggstarterna fram till 2017 med totalt 50 procent. Därefter har produktionstakten minskat något.

De kommunala bostadsbolagen i Göteborgsregionen avviker också väsentligt från utvecklingen i andra regioner. Produktionstakten var i stort sett konstant mellan 2000 och 2016. Därefter har byggstarterna fördubblats. Det handlar i allt väsentligt om utvecklingen i Göteborgs kommun medan bolagen i övriga kommuner i regionen stadigt ökat sin produktion de senaste tio åren.

De kommunala bolagen i Malmöregionen byggde fram till 2015 ganska sporadiskt. Under ett par år startades inga projekt överhuvudtaget. Men liksom i ett flertal andra regioner ökade produktionstakten hos de kommunala bolagen kraftigt efter 2015. Under tioårsperioden fram till 2009 påbörjades totalt drygt 2 000 lägenheter medan byggstarterna de senaste tio åren ökade till drygt 5 500 lägenheter. Produktionen i Malmö kommun har gått starkt framåt de senaste tio åren med en tredubbling av byggstarterna från 2010. Utvecklingen inom övriga kommuner har varit i stort sett lika stark, särskilt i Lunds kommun.

I mellanstora kommuner utanför storstadsregionerna ökade de kommunala bolagens produktion snabbt efter 2010. Fram till 2017 tredubblades byggstarterna. De senaste två åren har det gått något sämre med i stor sett halverade byggstarter. Men sett över en längre period handlar det ändå om en fördubbling av bostadsbyggandet.

I mindre kommuner med en befolkning har de kommunala bostadsbolagen fortfarande än marknadsledande ställning. Fram till 2018 fyrdubblades nyproduktionen. Under 2019 har byggstarterna fallit tillbaka något. Men även i mindre kommuner har privata byggherrar etablerat sig på marknaden med en väsentligt ökad produktion de senaste åren.

Lars-Örjan Axling