Förhandsavtal om bostadsrätt – Hur väl står de sig?

Nedgången på bostadsmarknaden har lett till osäkrare tider för bostadsutvecklare. 
Försäljningstakten för nyproducerade bostadsrätter har gått ner vilket bland annat har lett till att projekt skjuts fram och priser sänks.
Nu vill dessutom många köpare som tecknat förhandsavtal komma ur kontraktet.

Finansieringen av ett nyproduktionsprojekt förutsätter att tillräckligt många tecknar så kallade förhandsavtal med bostadsrättsföreningen. I ett förhandsavtal förbinder sig köparen att köpa en bostadsrätt i projektet och föreningen, som i detta tidiga skede kontrolleras av byggbolaget, förbinder sig att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till köparen. Förhandsavtalet är alltså bindande för båda parter.

Förhandsavtalen tecknas typiskt sett lång tid före färdigställandet av projektet. I och med de senaste årens negativa prisutveckling på bostadsrätter har det blivit intressant för många köpare att försöka dra sig ur affären efter att förhandsavtal tecknats. Bostadsrätten är inte sällan värd mindre vid projektets färdigställande än vad köparen i förhandsavtalet förbundit sig att betala. Av samma skäl är det viktigt för bostadsutvecklaren att förhandsavtalen står sig.

Som en följd av detta har tvister om köpares rätt att frånträda eller häva förhandsavtal på senare tid ökat i antal. Vi har än så länge endast sett domar från tingsrätt, vilka inte har någon prejudicerande verkan, men i brist på annan vägledning är domarna ändå intressanta eftersom de ger en första indikation på hur man ska se på en köpares möjligheter att komma ur ett förhandsavtal.

Det är framförallt tre frågor som har varit föremål för domstolarnas prövning, nämligen (i) om förhandsavtalet ska anses ogiltigt eller (ii) om köparen har rätt att frånträda förhandsavtalet alternativt (iii) häva detsamma.

Vad gäller frågan (i) om ogiltighet så anger de aktuella lagreglerna, som finns i bostadsrättslagen, att ett förhandsavtal är ogiltigt om det inte uppfyller formkraven i lagen. Ett sådant krav är att förhandsavtalet ska ange en ”beräknad tidpunkt” för när föreningen ska upplåta lägenheten till köparen. En fråga som har prövats är om denna tidpunkt kan anges som ett tidsintervall, exempelvis ett visst kvartal. Det har domstolarna godtagit, dock med uttalandet att intervallet inte får vara alltför långt. Intervall på upp till ett halvår har godtagits med hänsyn till svårigheterna med att flera år i förväg beräkna färdigställandetidpunkten för ett nyproduktionsprojekt.

Frågan (ii) berör köparens rätt att frånträda ett i och för sig giltigt förhandsavtal. Enligt bostadsrättslagen ska upplåtelsen ske ”inom skälig tid” efter den beräknade tidpunkten, annars har köparen rätt att frånträda avtalet.

En försening på tio veckor har i ett mål ansetts vara oskäligt lång och alltså gett köparen rätt att frånträda, medan en åtta veckors försening i ett annat mål godtogs som skälig. Vid en jämförelse mellan domstolarnas resonemang kan konstateras att domstolen i det senare fallet särskilt framhåller att bedömningen av vad skälig tid är ska göras med utgångspunkt i omständigheterna i det enskilda fallet, till exempel projektets omfattning. I det tidigare målet, där tio veckors försening bedömdes vara oskäligt lång, finns ingenting som tyder på att domstolen har haft en sådan utgångspunkt.

Innan frågan om skälig tid kan bedömas uppkommer i vissa fall en annan fråga, nämligen mellan vilka datum man ska räkna förseningen. Om den beräknade tidpunkten för upplåtelse har angetts som ett tidsintervall har domstolarnas bedömning, föga förvånande, varit att det är den sista dagen i intervallet som ska utgöra startpunkten i beräkningen av förseningen.

Den sista frågan (iii) avser köparens rätt att häva förhandsavtalet med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer. För att sådan hävningsrätt ska föreligga krävs att föreningen begått ett väsentligt avtalsbrott, vilket till exempel kan vara ett alltför långt dröjsmål med upplåtelse eller tillträde, i relation till vad som avtalats. Två månaders försening med upplåtelse respektive tillträde har i två olika mål ansetts vara en relativt liten avvikelse som därmed inte gett köparen en hävningsrätt.

Slutligen tål det att upprepas, att de ovan diskuterade avgörandena är tingsrättsdomar. De berör ett högaktuellt ämne och är därför intressanta för branschen, men de ska inte ses som mer än en första fingervisning av hur frågorna ska bedömas. Minst ett mål har överklagats till hovrätten och där kan frågorna komma att bedömas annorlunda.

Daniel Orrö
Associate, Advokatfirman Delphi
 

Anna Sjöström 14 Okt 2019

• 

  Skanska får nytt miljardprojekt

  Bygger framtidens ortopedicentrum vid sjukhuset i Hässleholm.

• 

  De vinner Ung svensk arkitektur

  Fritidshus prisas.

• 

  KTH vinner Guldstolen

  Årets bästa interiör.

• 

  Wisdome vinner Kasper Salin-priset

   Årets bästa svenska byggnad.

• 

  Arkitektkontor gör rekordresultat

  LINK Arkitektur går mot strömmen i tuff marknad.

• 

  Fyra ”heta” projekt till frukost på Nordbygg

  BYggfakta serverar heta listan.

• 

  Så blir framtidskvarteret i Uppsala

  Planeras vara klart 2026.