Fel avtal kan stå dig dyrt

Foto: Getty Images Standardavtalen AB 04 och ABT 06 har fått stor spridning i Sverige och många personer inom fastighetssektorn är väl bekanta med innehållet. AB-avtalen är dock upprättade för just byggnads- anläggnings- och installationsentreprenader.

 
Syftet med villkoren är att reglera ett visst arbete, som ska utföras under en bestämd period och på en bestämd plats – förenklat uttryckt ett entreprenadprojekt. Trots det så förekommer det att företag väljer att använda AB-avtalen för andra tjänster än sådana entreprenader vilket kan få oanade effekter.

Det händer ibland att beställare upphandlar tjänster exempelvis avseende vegetationsunderhåll, undersökning av anläggningar, tillverkning av byggnadsmaterial eller löpande underhåll med AB-avtalen som villkor. AB-avtalen är som nämnts framtagna för andra typer av tjänster och flera bestämmelser kan därför bli i princip omöjliga att tillämpa på andra tjänster än just entreprenadprojekt.

I somras avgjordes en tvist om en sådan situation. Beställaren hade upphandlat ”löpande gatuunderhåll” under en period av knappt två år, med AB 04 som villkor. Tjänsten avsåg inte något egentligt entreprenadprojekt. I stället skulle beställaren löpande avropa arbeten av entreprenören. Beställaren kom att avropa ca. 5 000 underhållsåtgärder av entreprenören under en tvåårsperiod. Åtgärderna omfattade mindre arbeten som reparation av slithål, spricklagning och justering av mindre svackor. Enligt parternas avtal skulle entreprenören utge vite i de fall entreprenören inte uppfyllt vissa åtgärdstider för löpande underhåll.

Eftersom AB 04 utgår från ett entreprenadprojekt anger villkoren att entreprenaden som huvudregel ska slutbesiktigas. Slutbesiktningen är central i villkorens systematik. Genom slutbesiktningen förflyttas normalt försäkringsansvaret för entreprenaden, garanti- och ansvarstid inleds och beställarens skyldighet att slutbetala inträder som regel. Entreprenaden ska även godkännas genom slutbesiktningen, och godkännandet inleder flera preskriptionsfrister. Till exempel måste beställarens krav på förseningsvite framställas inom tre månader efter att entreprenaden godkänts.

Rent praktiskt var det inte möjligt att genomföra en slutbesiktning för varje enskilt avrop. Enligt parternas avtal skulle slutbesiktning i stället ske årligen. Men parterna kom tidigt fram till att även en sådan ordning var omöjlig att genomföra. Det rörde sig fortfarande om tusentals enskilda ”entreprenader”, som inte alltid var av permanent karaktär. Parterna valde därför att löpande hantera de enskilda avropens avslut. Entreprenören höll beställaren uppdaterad om avropens status och översände före- och efterbilder när arbetena var utförda. När beställaren granskat underlagen godkände beställaren avrop som ”godkända för fakturering”.  

Efter att avtalet hade löpt ut uppkom tvist om förseningsviten. Beställaren menade att entreprenören varit försenad med färdigställande av en mängd enskilda avrop och krävde förseningsvite om drygt 39 miljoner kronor. Entreprenören invände att beställarens krav på förseningsvite i stort var preskriberat. Enligt AB 04 preskriberas förseningsvite som nämnts tre månader efter entreprenadens godkännande och entreprenören menade att varje enskild ”entreprenad” hade godkänts när den godkänts för fakturering. Beställaren ansåg att godkännande skulle ske genom de årliga slutbesiktningarna – som aldrig genomförts – och att preskriptionsfristen i avsaknad av slutbesiktningar inte ens börjat löpa.

Domstolen behövde således lösa en avtalstvist, i vilken parterna valt att frångå vad de avtalat. Det är ofta mycket svårt att förutse utgången av sådana tvister. Domstolen tvingas att tolka och fylla ut vad avsaknad av årliga slutbesiktningar och besked om ”godkänt för fakturering” ska ha för betydelse för en preskriptionsbestämmelse som är avsedd för en annan typ av tjänst än den som utförts. Domstolens slutsats blev att, till följd av parternas agerande, varje avrop fick anses godkänt och slutbesiktigat så snart beställaren godkänt avropet för fakturering. En stor del av vitet var därför preskriberat.

Det går att förstå att företag väljer att använda AB 04 just för att de känner till innehållet sedan tidigare. Men för att AB-avtalen praktiskt ska fungera för andra tjänster än entreprenadprojekt, krävs normalt att man också ändrar en mängd bestämmelser. Att skriva under ett avtal som man på förhand vet är svårt eller omöjligt att tillämpa, riskerar att skapa onödiga tvister och det kan då vara bättre att helt enkelt upprätta ett specifikt avtal för projektet i fråga och lämna AB 04 utanför.

11 Okt 2023

• 

  NCC reparerar Ölandsbron

  Ordervärdet uppgår till cirka 70 MSEK.
  

• 

  Ny social housing-modell

  Utmanar bostadsrättsmarknaden.

• 

  Vinnande arkitekt utsedd för Malmö universitets nya byggnad

   Förslaget ”Magasin för kunskap” har vunnit.

• 

  MVB får nytt bygguppdraget

  Nästa steg för 160 nya hyreslägenheter i Kålltorp.

• 

  Kommer ÄTORNA försvinna nu?

  Juristen reder ut förändringarna som föreslås.

• 

  Sweco vinner uppdraget att utforma Kirunas nya sjukhus

  Tar helhetsansvar för programhandlingen.

• 

  Strawberry ska bygga Nordens största flygplatshotell på Arlanda

  "Det känns fantastiskt för oss att kunna erbjuda ett fullservice-hotell"